자녀에게 집을 물려주는 최고의 방법

주택

2023년 세법의 변경으로 증여세, 양도세득세 등 절세의 방법을 몇 가지 정리했습니다. 자신의 상황에 따라 세무 관리사에게 알아보는 것이 가장 정확한 방법이지만 간략히 정리했습니다.

자녀에게 집을 물려주는 세 가지 방법

• 첫 번째 자녀에게 매도한다.
• 두 번째 살아있을 때 자녀에게 증여로 무상 이전을 해준다.
• 세 번째 본인이 죽은 후 무상으로 상속한다. 세 가지 방법이 있습니다.

자녀에게 파는 경우는 양도세가 나올 수 있습니다. 증여를 한다면 증여세, 상속으로 이전한다면 상속세가 나올 수 있습니다. 뭐가 가장 효율적인지는 각자의 상황마다 다를 수밖에 없습니다. 그래세 세금을 관심을 갖고 평소에 알고 있어야 증여를 할지 상속을 할지 비교를 할 수가 있고 절세를 하는데 가장 중요합니다. 간단히 세무사에게 방문하여 알아보는 방법이 제일 간단하고 정확한 방법일 수도 있습니다.

10억 원의 집을 자녀에게 줄 경우

• 10억 원의 집에 부채가 6억인 경우
  • 4억만 증여를 받은 경우이므로 4억에 대한 증여세를 내면 됩니다.
  • 6억에 대해서는 부채가 넘어가기 때문에 부모님의 경우는 양도소득세를 납부해야 합니다. 증여세와 양도세득세를 비교해보는 것이 필요합니다.
  • 실제로 자식에게 거래를 할 때는 시가보다 싸게 매도를 해서 싸게 판 만큼 자녀에게 이익을 주면서 물려주는 방법도 있습니다.
• 일반 증여: 배우자, 자녀 등에게 재산을 무상으로 이전하는 것.
• 부담부증여: 증여자산에 담보된 전세보증금이나 채무까지 함께 증여하는 것.
• 집에 대출이 많을 경우 채무까지 함께 부담부증여로 자녀에게 주는 게 유리하다. 그러나 이것은 자녀가 실제로 채무를 상환할 수 있는 능력의 유무를 따져봐야 한다.

일반 증여와 부담부 증여의 세금 비교

시가 12억 원(취득가액 6억 원, 15년 이상 보유)

일반 증여

• 일반 증여할 경우
  • 세금이 증여세로만 3억으로 계산이 됩니다.

부담부 증여

 

• 부담부 증여할 경우
  • 전세보증금 8억 원이 끼어 있는 상태로 12억 원에서 채무 8억 원이 빠지고 4억 원에 대해서만 증여세가 나오므로 증여세는 6천만 원이 됩니다. 증여세만 비교했을 때는 3억과 6천만 원 차이지만, 부모님 입장에서는 갚아야 전세보증금 8억 원이 소멸된 상태이기 때문에 8억 원을 받고 판 셈입니다. 그래서 8억 원에 대한 양도소득세 8천6백만 원을 납부해야 합니다. 그래서 자녀는 증여세 6천만 원 부모는 양도세 8천6백만 원 정도의 세금을 내서 두 개를 다 합하면 1억 4천6백만 원 정도입니다. 그래서 일반 증여가 부담부 증여보다 1억 5천만 원 정도 더 납부하게 되는 셈입니다.
• 부담부 증여하는 법
  • 채무 즉 부채가 있어야 한다.
  • 본인 주택에 전세를 설정해서 증여하는 방법이 있습니다.
  • 주택을 담보로 대출을 일으켜서 증여하는 방법이 있습니다.
  • 그러나 부담부 증여라고 해서 꼭 절세만 되지 않는 경우도 있습니다.
  • 양도소득세 중과인 경우에 부모님이 다주택자고 한다면, 양도소득세 부담이 있기 때문에 오히려 부담부 증여가 세금이 더 많이 나오는 경우도 있습니다. 그냥 일반 증여가 나은 선택일 수도 있습니다. 자녀한테 집을 주는 방법도 위 3가지 방법이 있고 어느 방법이 유리할지는 본인의 상황을 따져봐야 하기 때문에 전문가와 상담 후 본인한테 맞는 의사결정을 하는 게 필요합니다.
• 양도소득세 중과
  • 주택을 양도하면 기본세율 6~45%에 2 주택은 20%, 3 주택 이상은 30% 중과세율을 적용한다. 양도차익의 최대 75%를 세금으로 내야 한다.

10억 원의 집은 증여세 없이 가능?

증여세법에는 시가랑 매도가에서 최대 3억 원 까지는 30% 싸게 팔 수 있습니다. 그래서 이 둘 다 만족하는 가격이 10억 원입니다. 30% 최대 3억이므로 10억에서 3억을 뺀 7억까지는 자녀에게 팔면, 자녀는 3억을 이익으로 본 셈인데, 3억에는 세금이 없기 때문에 증여세 없이 10억짜리 집을 줄 수가 있습니다.

윤석열 정부 역대급 세제 개편안

전 정부에서 부동산 관련 세금이 강화되어 왔지만, 새 정부 들어서 완화되는 쪽으로 변하고 있습니다. 종부세가 좀 완화되고, 상속할 때 가업승계를 완화하는 개편도 있고, 특히 15년 만에 소득세 과세표준을 바꾸겠다고도 합니다. 양이 워낙 방대해서 그래서 개편되기 전에 피할 수 있는 여지가 있는 쪽을 한 가지 안내하겠습니다. 개편안 중에 양도소득세 이월과세를 강화하겠다는 내용이 있습니다.

• 양도소득세 이월과세제도
  • 특수관계자에게 증여받은 자산 양도 시, 양도차익을 계산할 때 증여 당시의 증여가액이 아닌 증여자의 취득 당시의 취득가액을 적용해 양도차익을 계산해 양도세를 과세하는 방식이다.
  • A라는 사람이 2억 원에 땅을 샀습니다. 시간이 지나서 가격이 6억 원 까지 올랐습니다. 그 땅을 6억 원에 판다면, 이익은 4억 원에 대해서 양도소득세를 내야 하는데 배우자 간에는 6억 원 까지는 증여세가 없습니다. 그래서 6억 원의 6억 원의 토지를 배우자에게 증여를 합니다. 그럼 증여세가 없고, 부인 입장에서는 6억 원의 증여를 받아서 다시 이 땅을 B에게 6억 원에 팝니다. 그럼 이 부인이 얻은 이익은 없습니다. 6억에 받아서 6억에 팔았기 때문에 양도세까지 없는 셈이 됩니다. 이런 양도세 회피를 방지 목적으로 만든 것이 양도소득세 이월과세제도입니다. 증여를 받고 5년 안에 그 증여받은 재산을 팔면, 증여받을 때 6억이 취득가액이 아니고, 남편 A가 매수했던 2억을 취득가로 계산해서 A가 판 것과 동일한 효과를 볼 수 있는 양도세를 계산해서 납부하라는 제도입니다. 그러나 이 윤석열 정부는 이 5년을 10년으로 늘리겠다는 내용이 개편안에 들어가 있습니다. 5년 뒤에 팔 계획으로 기존의 증여 제도를 이용할 수 있는 입장에서는 법이 통과되기 전에 미리 증여를 해두시는 게 절세 측면에서는 이익입니다.

배우자 간의 거래는 6억 원 까지 증여세가 없다

이 부분은 증여세를 안 낼 수 있는 금액이 가장 큰 방법입니다. 많이 분들이 활용하고 계신데, 이건 탈세가 아니라 절세입니다. 5년 안에 팔지 않아도 그만큼 배우자는 취득가액을 높일 수 있고, 이익이 줄어든 만큼 양도세도 줄어들게 됩니다. 해외 주식 같은 경우 투자수익에 대한 22%의 양도소득세를 내야 하는데, 배우자에게 증여를 해서 배우자가 팔면 양도소득세를 줄일 수가 있습니다. 그러나 2023년부터는 이월과세제도에 적용되기 때문에 활용할 수 없는 부분입니다. 주택이 2 채인 경우 중과가 되는 과정에서 양도차익도 크고 부담이 되므로, 이혼을 하면서 각자 한 채씩 갖습니다. 그러면 각자가 1 주택이 돼서 양도세를 안 낼 수 있습니다. 실제 이혼한 것은 문제가 안 되겠지만, 양도세 회피 목적으로 이혼을 했다면, 문제가 될 수도 있습니다.

2023년 바뀌는 부동산 과세

2023년에는 취득세가 공시지가가 아닌 시가로 취득세를 산정합니다. 실제 거래되는 가격이 시가가 공시지가 보다 높은 만큼 취득세가 올라갑니다. 그리고 위에 설명한 이월과세제도가 강화되는 부분을 고려한다면 2022년 증여를 하는 게 유리합니다.

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